Đầu tháng 10,óphảimuabánnhàbằnghợpđồngủyquyềnsẽkhôngcầnnộpthuếsưnin chị Thu Thanh, trú Hà Nội, chốt mua một căn hộ chung cư giá 2,8 tỷ đồng ở quận Nam Từ Liêm. Cho rằng giá căn hộ bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực nên Thanh dự định mua bán bằng hợp đồng ủy quyền thay vì ký hợp đồng mua bán như thường lệ rồi sang tên sổ đỏ.
Thanh nói chấp nhận rủi ro vì với cách này chị không được đứng tên sổ đỏ.
Tương tự, hai năm trước, Anh Tú mua một căn chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội ở quận Bắc Từ Liêm. Thời điểm đó, khu nhà mới đưa vào sử dụng được 2 năm trong khi theo quy định phải ngoài 5 năm mới được chuyển nhượng nên Tú phải ký hợp đồng ủy quyền.
Nhà anh sử dụng nhưng toàn bộ giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ. Vì giá rẻ hơn 300 triệu đồng nên anh chấp nhận.
Một mẫu hợp đồng ủy quyền.
Luật sư Trần Ngọc Thạch cho biết điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng ủy quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở là sự thỏa thuận hai bên và không làm phát sinh việc chuyển dịch tài sản từ người bán sang người được uỷ quyền.
"Nhà ở là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên chủ nhà hợp pháp phải được ghi nhận trên sổ đỏ. Nếu mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền, người mua không phải chủ sở hữu", luật sư Thạch phân tích.
Việc ủy quyền cũng không làm phát sinh thu nhập nên hai bên mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Lợi dụng việc này, nhiều người đã "lách luật" lập hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán.
Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản liên quan quy định cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập nếu có phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán nhà với mức 2% giá trị chuyển nhượng.
Những rủi ro khi mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền
Luật sư Thạch nêu một số rủi ro sau:
Thứ nhất,giao dịch mua bán không có hiệu lực. Việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Lúc này, các bên phải thực hiện đồng thời hai bước là kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký sang tên. Nếu mua bán bằng hợp đồng ủy quyền, bạn không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.
Thứ 2, quyền với căn nhà có thể bị giới hạn theo phạm vi ủy quyền nên người mua nhà có thể được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.
Thứ 3,nếu phát sinh tranh chấp, bên nhận ủy quyền (bên mua) phải chứng minh rằng có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực thông qua việc thanh toán, bàn giao giấy tờ quyền sử dụng đất. Việc chứng minh này rất khó nên trên thực tế, ngoài hợp đồng ủy quyền, hai bên thường dùng lập một giấy viết tay về việc mua bán để đề phòng.
Tuy nhiên, dù có giấy này, giao dịch mua bán nhà vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng).
Thứ 4,rủi ro trong trường hợp bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo điều 569 Bộ luật Dân sự, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Thứ 5, rủi ro khi hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt khi một trong các bên chết. Bộ luật Dân sự đã quy định, nếu một trong các bên chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực. Khi đó, căn nhà sẽ chia cho người thừa kế của bên bán.
Thực tế nhiều trường hợp yêu cầu bên bán làm thêm di chúc cho tài sản này để hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, rủi ro vẫn xảy ra do di chúc hoàn toàn có thể được sửa hoặc thay đổi bất kỳ lúc nào bởi người lập.